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계산기

양도소득세 계산기

2026년 기준

양도가·취득가·보유기간만 입력하면 장기보유특별공제와 누진세율을 적용한 양도소득세를 즉시 계산합니다. 1세대 1주택 비과세도 자동 판정합니다.

총 납부세액 (지방소득세 포함)

120,846,000 원

과세표준 339,500,000원 · 적용세율 40%

양도차익380,000,000 원
장기보유특별공제 (10%)-38,000,000 원
양도소득세109,860,000 원
지방소득세 (10%)10,986,000 원

※ 참고용입니다. 다주택자 중과세, 비사업용 토지, 감면 규정 등은 반영되지 않습니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가에게 확인하세요.

양도소득세 계산 흐름

  1. 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
  2. − 장기보유특별공제 (일반 보유 2%/년 최대 30%, 1주택 보유·거주 각 4%/년 최대 80%)
  3. − 기본공제 250만 원 → 과세표준
  4. × 누진세율(6~45%) → 양도소득세 → + 지방소득세 10%

보유기간별 세율

  • 1년 미만: 70% (주택·입주권)
  • 1년~2년: 60%
  • 2년 이상: 6~45% 누진세율

자주 묻는 질문

1세대 1주택은 무조건 비과세인가요?

보유 2년 이상(조정지역은 거주 2년 포함) 요건을 갖춘 1세대 1주택은 양도가 12억 원까지 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용됩니다.

필요경비에는 무엇이 포함되나요?

취득세, 법무사·중개수수료, 자본적지출(베란다 확장, 샷시 교체, 보일러 교체 등)이 포함됩니다. 단순 수리비(도배·장판)는 제외되며, 증빙(세금계산서·계좌이체)이 있어야 인정됩니다.

장기보유특별공제는 몇 년부터 받나요?

보유 3년 이상부터 적용됩니다. 일반 부동산은 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대 1주택은 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제됩니다.

양도세는 언제까지 신고하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도하면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

분양권·입주권도 이 계산기로 되나요?

기본 양도차익 계산은 비슷하지만 분양권은 보유기간별 세율(1년 미만 70%, 그 외 60%)이 별도이고 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 본 계산기는 주택 기준이므로 참고용으로만 보세요.

다주택자 중과세도 반영되나요?

반영되지 않습니다. 조정대상지역 다주택 중과(+20~30%p)는 정책에 따라 한시 배제·복원이 반복되어 복잡하므로, 해당 시 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.

※ 본 계산기는 참고용입니다. 다주택 중과세·감면 규정 등 복잡한 사례는 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가에게 확인하세요.

근거 · 출처

이 계산기는 아래 법령과 소관기관이 공개한 2026년 기준을 근거로 계산합니다. 실제 부과·지급액은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 최종 금액은 소관기관에서 확인하세요.

법령

소관기관·확인처

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